Gấu Bông hàng nhập chất liệu cực thích luôn
Mua bán nhanh HCM: Những điều cần biết khi mua đất
Mua bán nhanh HCM: Những điều cần biết khi mua đất, 44, MuaBanNhanhHCM.com, Minh Thiện, cộng đồng mạng xã hội MuaBanNhanh Hồ Chí Minh chia sẻ, kinh doanh, 17/03/2016 21:31:46
1) Các bước tiến hành giao dịch:
– Bên bán rao bán nhà đất, bên mua xem và quyết định lựa chọn
– Hai bên tiến hành đàm phán về giá cả, phương thức thanh toán, thủ tục pháp lý, thời hạn giao nhà, đất và giấy tờ…
– Ký kết hợp đồng mua bán và giao nhận tiền đặt cọc
– Tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng, thanh toán theo thoả thuận và thanh lý hợp đồng.
2) Các nội dung trong hợp đồng chuyển nhượng nhà đất:
Thực tế việc chuyển nhượng nhà đất hiện nay tồn tại đồng thời 02 loại hợp đồng. Một là hợp đồng mua bán giữa hai bên có thể có người làm chứng (gọi tắt là hợp đồng giấy tay). Hai là hợp đồng mua bán có chứng nhận của công chứng nhà nước. Thực tế hợp đồng giấy tay là hợp đồng chính thức giữa hai bên giao dịch bao gồm đầy đủ và chi tiết các nội dung liên quan đến việc chuyển nhượng. Ngược lại hợp đồng được công chứng nhà nước chứng nhận chỉ mang tính khái quát, chung chung và chỉ là cơ sở để tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng đối với các cơ quan quản lý trực tiếp.
Chi tiết các nội dung trong hợp đồng chuyển nhượng thường gặp:
a. Số tiền đặt cọc: là số tiền dùng để đảm bảo cho hợp đồng giữa hai bên được tiến hành theo đúng thoả thuận bảo vệ quyền lợi cho bên còn lại trong trường hợp bên kia đơn phương chấm dứt hợp đồng, thông thường mức tiền đặt cọc là 10% giá trị thực tế hợp đồng và bên nào chấm dứt hợp đồng phải chịu đền bù cho bên kia số tiền tương đương với số tiền đặt cọc.
b. Thuế và phí chuyển nhượng:
– mức thuế người bán phải nộp cho nhà nước là 2% giá trị chuyển quyền sử dụng đất theo đơn giá quy định
– mức thuế người mua phải nộp là 0,5% giá trị nhà và đất theo đơn giá quy định
– phí chuyển nhượng thông thường gồm: lệ phí công chứng, lệ phí trước bạ sang tên … nhưng giá trị không đáng kể.
Trên thực tế hai bên mua bán có thể tự thương lượng về phần thuế và phí phải nộp nhà nước sao cho thuận lợi nhất
c. Phương thức thanh toán và các bước làm thủ tục chuyển nhượng: hai nội dung này có liên quan mật thiết, thủ tục chuyển nhượng là cơ sở cho quá trình thanh toán. Thông thường thủ tục chuyển nhượng trải qua các bước chính sau: đặt cọc – công chứng hợp đồng chuyển nhượng (tại công chứng nhà nước theo quy định) – nộp thuế chuyển quyền, sang tên trước bạ (tại Phòng Tài nguyên Môi trường UBND Quận có tài sản toạ lạc). Phương thức thanh toán cũng theo trình tự như vậy tuỳ theo thoả thuận về số tiền giao nhận, hình thức giao nhận …
Thông thường để đảm bảo cho giao dịch được thuận tiện thì nên tiến hành các bước sau:
– Tiến hành đàm phán ký kết hợp đồng và giao nhận tiền đặt cọc
– Ngay sau khi ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng bên bán giao nhà và đầy đủ giấy tờ cần thiết để bên mua tự sang tên trước bạ, đồng thời bên mua giao toàn bộ số tiền còn lại
– Trường hợp hai bên cùng chịu thuế hoặc bên bán chưa giao nhà ngay thì bên mua có thể để lại một số tiền để bên bán có trách nhiệm hơn trong việc thực hiện hợp đồng mua bán và sau khi hoàn tất các thủ tục còn lại bên mua sẽ giao đủ số tiền như đã thoả thuận
Các nội dung trong hợp đồng dựa trên sự thoả thuận giữa hai bên giao dịch, thông thường cũng có những điều chỉnh sau khi ký kết hợp đồng và hợp đồng chỉ bị huỷ bỏ khi một trong hai bên không có khả năng thực hiện sau khi đã được gia hạn.
3) Phát sinh tranh chấp: sau đây là một số trường hợp phát sinh tranh chấp thường gặp:
– Bên bán không bảo đảm thời gian công chứng, giao nhà… do các rủi ro khách quan chủ yếu là tài sản đó bị tranh chấp hoặc thủ tục thừa kế không hợp pháp. Tranh chấp này rất khó giải quyết vì nguyên nhân khách quan, do vậy nên tránh trường hợp này bằng cách tìm hiểu kỹ tình hình pháp lý của bất động sản đó. Xem xét có bao nhiêu người cùng sở hữu nó, có tranh chấp hay không.
– Một trong hai bên cố tình không thực hiện hợp đồng, nếu bên mua không thực hiện coi như đã mất tiền cọc nhưng nếu bên bán chấm dứt hợp đồng nếu muốn bồi thường bên mua phải khởi kiện tại toà mất rất nhiều công sức, do vậy cần xem xét tư cách đạo đức của người bán…
Những lưu ý khi mua bán nhà
Người mua nhà nên hạn chế đặt cọc và mua bán bằng ngoại tệ bởi việc này có thể bị vô hiệu, gây thiệt hại cho các bên.
Giai đoạn thương lượng, đàm phán:
- Tìm hiểu giấy tờ pháp lý của tài sản. Để biết giấy thật hay giả có thể bằng mắt thường xem dấu nổi và dấu đỏ cũng như nội dung in trên giấy có rõ ràng, sắc nét hay không. Dấu giả thường kém sắc nét, thậm chí nhòe nhoẹt, con chữ không ngay ngắn, đồng đều. Trong trường hợp gặp khó khăn trong việc đánh giá thật giả có thể nhờ người có chuyên môn như công chứng viên, cán bộ phòng tài nguyên môi trường.
- Kiểm tra tài sản trên thực tế và tài sản trên giấy chứng nhận. Nhiều trường hợp trên giấy chứng nhận ghi là nhà cấp 4 nhưng trên thực tế là ngôi nhà 5 tầng thì sẽ gặp khó khăn khi làm thủ tục chuyển nhượng. Trường hợp này cần tìm hiểu việc cấp phép xây dựng.
- Cần tìm hiểu nhà đất chuyển nhượng có bị tranh chấp với hàng xóm liền kề hay tranh chấp giữa các đồng sở hữu hoặc với người khác. Để kiểm tra có thể hỏi tại UBND xã, phường, thị trấn, tổ trưởng dân phố, trưởng thôn hoặc hỏi ngay những người sống liền kề…
- Nhiều trường hợp tài sản chỉ đứng tên một người (vợ hoặc chồng) nhưng nếu tài sản đó là tài sản chung của vợ chồng thì khi chuyển nhượng phải có đầy đủ vợ chồng tham gia, ký kết. Nếu một người không có mặt ở địa phương như đang ở nước ngoài, đang chấp hành hình phạt tù... sẽ gặp khó khăn khi chuyển nhượng.
- Tìm hiểu ở Phòng công chứng xem tài sản có đang liên quan đến một giao dịch khác như đặt cọc, cầm cố, bảo lãnh, ủy quyền… hay không? Nếu có, về nguyên tắc phải hủy bỏ những giao dịch này rồi sau đó các bên mới thực hiện được chuyển nhượng.
- Kiểm tra giấy tờ tùy thân có còn trong hạn sử dụng hay không (thời hạn sử dụng hộ chiếu là 10 năm, chứng minh nhân dân 15 năm năm kể từ ngày cấp), các giấy tờ khác như sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn, giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân… có bị nhòe nhoẹt, cũ nát.
- Kiểm tra giấy chứng nhận có ghi nợ các khoản lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất… hay không bởi chủ tài sản chi được chuyển nhượng tài sản sau khi đã hoàn thành mọi nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.
- Kiểm tra việc mua bán có biểu hiện giấu giếm, vội vàng, giá cả mua bán có quá rẻ không?
- Tìm hiểu tài sản có liên quan đến bên thứ ba như hệ thống cống, cáp điện, cấp nước… Nếu có cần tìm hiểu các thỏa thuận trước đó của các bên về việc sử dụng chung hạ tầng này.
Giai đoạn ký hợp đồng, thanh toán:
- Hạn chế việc mua bán viết tay, nếu tài sản đã có giấy chứng nhận nên đến phòng công chứng để làm hợp đồng mua bán.
- Việc đặt cọc, mua bán nên mời người làm chứng. Người làm chứng không nên là người có quan hệ họ hàng, huyết thống với bất kỳ bên nào.
- Việc thanh toán cần thực hiện tại ngân hàng, không nên thanh toán ở địa điểm khác. Cách tốt nhất là người mua để tiền trong tài khoản, khi mua bán hai bên ra ngân hàng và bên mua chuyển khoản cho bên bán, không mất thời gian kiểm đếm, không sợ tiền giả và không gặp nguy hiểm khi mang số tiền lớn đi đường.
- Hạn chế việc đặt cọc, mua bán bằng ngoại tệ bởi việc mua bán này có thể bị vô hiệu, gây thiệt hại cho các bên.
- Ngay sau khi ký hợp đồng công chứng, một trong các bên phải liên hệ nộp thuế với cơ quan thuế để tránh bị phạt do chậm nộp.Khi nhận Giấy chứng nhận (cấp cho bên mua) cần kiểm tra các thông tin ghi trên giấy chứng nhận có chính xác không. Nếu phát hiện sai sót phải đề nghị đính chính ngay.
Những điều cần lưu ý khi mua bán nhà đất
Lưu ý khi mua bán nhà đó là việc mua nhà bạn nên hạn chế đặt cọc và mua bán bằng ngoại tệ bởi việc này có thể bị vô hiệu hoặc gây thiệt hại cho các bên.
Lưu ý khi mua bán nhà trong giai đoạn thương lượng, đàm phán
Tìm hiểu giấy tờ pháp lý của tài sản. Để biết được giấy tờ giả hay thật bạn có thể dùng mắt thường xem dấu nổi và dấu đỏ cũng như nội dung in trên giấy có rõ ràng, sắc nét hay không. Chúng ta sẽ dễ dàng nhận ra dấu giả thường kém sắc nét, thậm chí nhòe nhoẹt, hay con chữ không ngay ngắn, đồng đều. Trong trường hợp gặp khó khăn trong vấn đề đánh giá thật giả, bạn có thể nhờ những người có chuyên môn như công chứng viên, cán bộ tài nguyên môi trường.
Kiểm tra tài sản trên thực tế và tài sản trên giấy chứng nhận. Nhiều trường hợp trên giấy chứng nhận ghi là nhà cấp 4 nhưng thực tế lại là ngôi nhà năm tầng, chính vấn đề này gây rắc rối và gặp khó khăn trong khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng. Trong trường hợp này cần tìm hiểu việc cấp phép xây dựng.
Bạn cần tìm hiểu nhà đất chuyển nhượng có bị tranh chấp với hàng xóm liền kề hay tranh chấp giữa các đồng sở hữu hoặc với người khác. Để kiểm tra vấn đề này bạn có thể hỏi tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn, tổ trưởng dân phố, trưởng thôn hoặc hỏi ngay những người liền kề.
Một số trường hợp khác ngôi nhà chỉ đứng tên vợ hoặc chồng, nhưng nếu tài sản đó là tài sản chung của vợ chồng thì khi chuyển nhượng phải có đầy đủ vợ chồng tham gia ký kết. Nếu một trong hai người không có mặt trong khi ký kết như không có mặt ở địa phương, hay đang ở nước ngoài, hoặc đang chấp hành tù… thì sẽ gặp khó khăn trong vấn đề chuyển nhượng.
Tiếp theo bạn nên tìm hiểu ở phòng công chứng để xem tài sản có đang liên quan đến một giao dịch khác như đặt cọc, cầm cố, bảo lãnh hay ủy quyền hay không? Nếu có liên quan đến những giao dịch trên bạn phải hủy bỏ những giao dịch này trước rồi sau đó mới thực hiện những chuyển nhượng để tránh những rắc rối sau này.
Tiếp theo bạn nên kiểm tra những giấy tờ tùy thân của mình có còn hạn hay không ( thời hạn sử dụng hộ chiếu là 10 năm, chứng minh nhân dân là 15 năm kể từ ngày được cấp), các giấy tờ khác như sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn, giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân…xem có bị nhòe nhoẹt, cũ nát hay bị mờ hay không để tránh những rắc rối có thể xảy ra khi chuyển nhượng.
Kiểm tra giấy chứng nhận có ghi nợ các khoản phí trước bạ, tiền sử dụng đất… hay không? Bởi vì chủ tài sản chỉ được chuyển nhượng tài sản sau khi đã hoàn thành mọi nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.
Bạn cũng cần xem xét việc mua bán có vẻ như vội vàng, giấu giếm hay nên xem xét lại giá bán hợp lý chưa, có quá rẻ hay không?
Tìm hiểu tài sản có liên quan đến bên thứ ba như hệ thống cống, cáp điện hay hệ thống cấp nước hay không? Nếu có bạn cần tìm hiểu các thỏa thuận trước đó giữa đôi bên về việc sử dụng hạ tầng này.
Lưu ý khi mua bán nhà trong giai đoạn ký hợp đồng, thanh toán
Điều đặc biệt lưu ý khi mua bán nhà là bạn nên hạn chế hợp đồng viết tay, nếu như tài sản đó có giấy chứng nhận thì bạn nên đến phòng công chứng để làm hợp đồng mua bán.
Bạn cần lưu ý về việc đặt cọc, mua bán, tốt nhất là nên có người đứng ra làm chứng. Người làm chứng không nên là người có họ hàng hay huyết thống của đôi bên.
Về việc thanh toán cần được thực hiện ngay tại ngân hàng, bạn không nên thanh toán ở những điểm khác. Cách tốt nhất là người mua để tiền trong tài khoản, khi mua bán hai bên cùng ra ngân hàng và bên mua chuyển tài khoản cho bên bán, điều này sẽ giúp bạn tránh được việc kiểm đếm lại tiền, không sợ tiền giả hay không gặp nguy hiểm khi mang số tiền lớn ra đường.
Bạn nên lưu ý khi mua bán nhà là phải hạn chế việc đặt cọc, mua bán bằng ngoại tệ bởi việc mua bán này có thể bị vô hiệu và gây thiệt hại cho các bên tham gia.
Ngay khi vừa ký xong hợp đồng công chứng, một trong các bên phải liên hệ nộp thuế với co quan thuế để tránh bị phạt do nộp chậm.
Cuối cùng là khi nhận giấy chứng nhận ( cấp cho bên mua) bạn cần kiểm tra các thông tin ghi trên giấy chứng nhận có chính xác hay không. Nếu có phát hiện sai sót bạn cần chỉnh sửa ngay để tránh những rắc rối sau này.
Mua bán nhanh HCM: Những điều cần biết khi mua đất, 44, MuaBanNhanhHCM.com, Minh Thiện, cộng đồng mạng xã hội MuaBanNhanh Hồ Chí Minh chia sẻ, kinh doanh, 17/03/2016 21:31:46
Giỏ trái cây chia buồn - FSNK70
